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- 아리조나 타임스 부동산 전망대 고정 칼럼 니스트 (2004-현재, 4년)
- WWW.KOREANAZTIMES.COM 의 AZ News 부분에 가시면 2년 동안 연재한 칼럼 글을 보실 수 있습니다.
* 2005년 "Master Ruby Award"; 2006년 "Centurion Award"; 2007년 "Master Ruby Award" * 2006년 자체 회사 Ranking 6등 (1800 여명 중에서) * 2006년 전체 남서부 지역 Ranking 23등 (2만 여명 중에서) * 2007년 자체 회사 Ranking 14등 (1200 여명 중에서) * 2007년 전체 남서부 지역 Ranking 33등 (14000 여명 중에서) - Certified Commercial Real Estate Agent
- Certified Commercial Property Management Agent
- SJ DEVELOPMENT GROUP INC (REAL ESTATE CONSULTING CO.) CEO
- 부동산 컨설팅 및 건축 감사 회사 CEO
TOP COMMERCIAL AGENT, TOP RANKING AGENT 자체회사 최우수 커머셜 에이전트, 주택 세일즈 우수 에이전트
PLATINUM CLUB MEMBER, VARIOUS AWARD WINNER, RUBY, MASTER, DOUBLE CENTURION WINNER 프라티님 클럽 멤버, 각종 우수상 수상자, 루비, 메스터, 센추리언 상
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| 제목: [부동산 전망대] 부동산 자산 상식 I | | | |
아직까지는 비교적 한인들의 이민 역사가 짧아 대를 잇는 부동산 자산 상속에 대한 걔념이나 지식, 그리고 그 필요성을 그리 많이 느끼지 못하고 있는 것 같다. 80년대를 기준으로 그 전에 이민을 온 사람들은 미국 사회에 깊숙히 들어가 미국 사회의 일부분이 되어 사는 경우가 많고, 80년대 후로 이민을 온 사람들이 그나마 한국인이라는 뚜렷한 주체성을 그대로 유지하면서 산다고 할 수 있는데, 이들 중 80-90%는 다음 세대에 대한 재산 상속에 대한 문제 보다는 매달 페이먼트를 어떻게 감당하고 사는지에 더 큰 관심을 갖고 살수 밖에 없는 것이 부인할 수 없는 우리의 현실이다. 재산 상속 준비 하지만 재산이 많던 적든, 혹은 나이가 많든 적든, 내가 가지고 있는 재산이 나중에 누구에게 어떤 방법으로 전달 되어 질것인가를 미리 계획하는 것은 어떤 상황에서도 결코 성급한 일이 아니다. 미국 법이 아버지가 재산을 남기고 죽었다고 해서, 아내나 아이들이 저절로 그 재산을 물려 받게 되어 있지 않기 때문에 더더욱 이런 부분에 대해 관심을 갖고 준비를 할 필요가 있다. 이런 부분에 대해 관심을 갖고 있는 사람들 중에 자산 관리 전문가들의 도움을 받아 유언장을 만들고, 가지고 있는 부동산 자산을 LLC나 Trust로 만든다. 지극히 바람직하고 적극적으로 권하고 싶은 일이다. 이런 준비야 말로 부모로써 혹은 배우자로써 사랑하는 사람들에게 해 줄수 있는 최대한의 배려이자 사랑 표현이 될 것이다. 혹 원치 않는 어려운 일이 생겼을때, 사랑하는 사람을 잃은 고통을 견디는 것도 힘든일인데, 남은 재산을 제대로 받지 못한다거나 세금으로 인해 실질적인 이득을 얻을 수 없다면 그 만큼 더 불행한 일은 없을 것이다. 무엇보다 크던 적든 인생을 바쳐 일구어 놓은 자산이 뜻대로 원하는 시기에, 원하는 사람에게 잘 전달 되도록 미리 준비하는 것은 누구나 해야 중요한 일이다. 자산 상속법의 유례 가장 복잡하고 어려운 법중의 하나가 바로 자산법이라고 한다. 미국 자산법은 그 근거를 영국법에 두고 있는데, 중세기 시절 왕이 다른 나라를 점령한 후 수고한 모든 신하들과 군사들에게 상으로 땅을 나누어 주었다고 한다. 이때 땅의 주인은 언제나 왕이고, 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 나누어 주었다고 한다. 이렇게 받은 땅은 부의 상징이었고, 사회적인 위치였다. 땅 사용권은 그 주인이 그 땅을 직접 사용하지 않아도 되었고, 다시 다른 사람에게 임대를 해 주거나 사용할 수 있는 권한을 줄 수 있었다고 한다. 이때, 임대를 받거나 빌려 사용하는 사람은 원래의 땅 사용권을 가지고 있는 사람에게 돈이나 곡식 혹은 거기에 합당한 댓가를 지불했다고 한다. 이렇게 받은 땅을 자손 대대로 원하는 때와 상대에게 물려 주기 위해 사람들은 상속법을 만들기 시작했다. 이것이 지금까지 많은 부분 그대로 사용되고 있는 미국 부동산 상속법의 근원이다. 물론 전과 다른 새로운 부분도 있지만, 자산법 만큼 오랜 기간 동안 많은 부분을 변함없이 그대로 사용하고 있는 법도 없다고 한다. 이때도 백성들은 재산을 자손에게 물려 줄때 내야 하는 세금을 피하기 위해 합법적인 방법을 찾아 부동산을 물려 주었고, 나라에서는 세금을 정식으로 받아내기 위해 백성들이 찾아낸 방법들을 차단하기 위해 새로운 법을 만들곤 했다. 이런 모습의 반복으로 결국 부동산 상속법은 더욱 더 복잡해 지기 시작했고, 그런 모습이 몇 백년 지속되면서 가장 복잡하고 어려운 법을 만들게 된 것이다. 몇 세대를 살면서 자손들이 대대로 조상의 자산을 물려 받는 모습은 영국과 미국은 물론 한국에서도 흔하게 볼 수 있는 모습이다. 한국 사람들이 흔히 말하는 선산, 어디 어디에 있는 땅, 혹은 다른 형태의 부동산을 물려 받았다는 이야기가 바로 여기에 속하는 이야기다. 조상이 힘들게 일구어 남긴 자산을 자손이 물려 받아 거기에서 나오는 혜택을 누리는 것은 어쩌면 너무나 흔한 모습이라고 할 수 있다. 하지만, 이런 모습이 미국이라는 다른 나라로 이민을 와서 새로운 터전을 가꾸고 일구고 있는 우리들에게는 아직까지는 어쩌면 너무나 생소한 모습이다 |
| 제목: [부동산 전망대] 부동산 자산 상식 II | | | | 재산이 많던 적든, 혹은 나이가 많든 적든, 가지고 있는 재산이 나중에 누구에게 어떤 방법으로 전달 되어 질것인가를 미리 계획하는 것은 어떤 상황에서도 결코 성급한 일이 아니다. 미국 법이 아버지가 재산을 남기고 죽었다고 해서, 아내나 아이들이 저절로 그 재산을 물려 받게 되어 있지 않기 때문에 더더욱 이런 부분에 대해 관심을 갖고 준비를 할 필요가 있다. 재산이 많은 재벌도 아니고 얼마 되지도 않는 부동산 자산을 놓고 이런 저런 준비를 해야 하는 가 하는 생각도 들고, 불길하게 벌써 죽음을 준비해야 하는가라는 생각을 할수 있지만, 자산의 상속 문제를 미리 정리 놓는 것이야 말로 나중에 남는 가족들을 위한 최고의 배려라고 할 수 있다. 그래서 젊은 사람들중에도 생각이 깨어 있는 사람들은 이런 준비를 미리 해 두곤 한다. 두가지 상속 방법 부동산 재산을 상속하는 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 첫째는, 인터바이보스 (Inter Vivos) 둘째는, 카사 모티스 (Causa Mortis)이다. Inter Vivos는 상속을 하는 사람과 받는 사람이 모두 살아 있을때 이루어지는 것이고, Casua Mortis는 상속하는 사람이 죽으면서 하는 것이다. 인터 바이보스 상속 살아 있을때 이루어지는 인터 바이보스 상속이 법적인 효과를 발휘하려면 세가지를 조건을 만족 시켜어야 한다. 첫째는, 상속자의 확실한 상속 의사가 (donative intent) 있어야 한다. 이런 의사는 문서나 언어로 전달 될 수 있고, 중요한 것은 그것을 증거할만한 증거물이 보충되어야 한다. 언어로 전달 되었을 경우에는 증인을 통해 상속 의사를 증명할 수 있다. 둘째는, 상속물을 상속자에게 정식으로 전달해야 한다. 상속물이 부동산일 경우에는 명의를 이전하는 서류, 혹은 deed 자체를 전달하거나, 열쇠 아니면 상속하는 부동산을 상징하는 그 어떤 물건으로도 두번째의 전달 조건을 만족 시킬수 있다. 만약 전달하려는 상속물이 부동산이 아니라 은행에 들어 있는 자금일 경우에는 은행 통장이 safety box의 열쇠 같은 것으로도 전달이 이루어졌다는 증명을 할 수 있다. 셋째는, 상속자가 상속물을 받아 들어야 한다. 이 부분에 있어서는 증명이 좀더 수월하다. 그 이유는 상속을 받는 사람이 상속을 반대를 했다거나 거부했다는 확실한 증거가 없으면 그것은 곧 받아 들인것으로 간주 되기 때문이다. 카사 모티스 상속 이 상속은 죽으면서 하는 상속을 가르킨다. 물론 상속을 할때는 살아 있을때 하지만, 상속을 한 사람이 죽는 순간에 상속의 법적인 효과가 작용한다. 즉, 부동산 재산을 상속을 하는 서류를 남겼다 할지라도 상속을 하는 사람이 죽지 않으면 그 상속은 곧 무효화 된다. 예를 들어 병원에서 어려운 수술을 받기 전에 모든 재산을 상속하는 유언장을 남기고 수술을 받으러 들어갔다. 다행히 수술이 잘 되어 다시 살게 되면 유언장에 담겨 있던 모든 상속은 무효화 되고, 연기 된다. 또 한가지 특이한 상황은 이렇게 수술을 잘 받아 완쾌되어 집으로 돌아가는 도중에 교통사고가 나서 죽게 될 경우 카사 모티스 상속은 전에 했던 두었던 상속을 무효화 시킨다. 즉, 카사 모티스 상속을 하게 된 동기가 어려운 수술을 받게 되어서 였는데, 실질적인 죽음은 교통 사고였다면 카사 모티스 상속이 이루어지지 않게 된다. 이런 경우 모든 자산이 나라에 넘어가게 되고 그 재산을 가족이 받기 위해서는 나라를 상대로 법정 소송을 해야 한다. 이런 복잡한 상황을 없애기 위해 해야할 것은 유언장에 어떤 한가지 이유로 인한 죽음이 아닌 모든 상황의 죽음에 있어 재산 상속에 대한 내용을 담아야 하고, LLC나 Trust로 재산을 만듬으로써 부동산 자산이 자연스럽게 가족에 넘어가는 조처를 미리 취해야 한다. 물론 유언장은 조그만 휴지 같은 곳에 써 놓아도 법적인 효력을 발휘하기는 하지만, 유언자로써 원하는 바를 정확히 전달하기 위해서는 상속법 전문 변호사를 통해 유언장을 남기는 것이 가장 좋은 방법이다. 상속 문제는 아무리 어렵고 힘든 이민자들이라 할지라도 남는 가족을 위해 미리 준비해 두어야 하는 최고의 배려이다. |
| 제목: [부동산 전망대] 부동산 자산 상식 III | | | | 부동산 소유법에 보면 남의 부동산을 그 어떤 자금도 지불하지 않고 내것으로 만들 수 있게 해 주는 법이 있다. 얼핏보면 너무나도 말이 안되는 법이지만 실제적으로 이 법이 공공연하게 사용되고 있다. 이 법이 바로 역주 소유권 (Adverse Possession) 법이다. 역주 소유권의 근본적인 목적 이런 법이 만들어진 이유는 모든 땅을 비롯한 부동산의 흐름과 사용을 강화하고 권장하기 위해서다. 즉, 부동산을 소유하고 있는 주인이 그 부동산을 오랜 세월 동안 사용하지 않고 버려 놓는 것을 방지하기 위해, 소유주가 아닌 사용자에게 소유권을 가질 수 있는 기회를 주는 것이다. 이 법은 원래의 주인 허락 없이 오랜 기간 동안 그 부동산에 거주를 하거나 사용을 할 경우 그 소유권이 사용자에게 넘어가는 법이다. 경기의 흐름과 부동산 개발 그리고 효율성 없는 제한 된 가족 중심의 명의 이전을 방지하고, 원활한 개발과 부동산의 효율적인 흐름을 권장하기 위해 만들어진 법이다. 이 법의 긍극적인 목적은 남의 땅에 들어가서 그 땅을 정해진 기간동안 사용함으로써 원래의 주인에게서 땅 소유권을 빼앗는 것을 권장하는 것이 아니라, 이런 법이 있음을 알림으로써 땅주인으로 하여금 좀더 효율적인 사용과 관리 그리고 그것이 불가능할 경우에는 그렇게 할 수 있는 사람에게 매매를 하도록 권장하기 위해 만들어진 법이다. 각 주마다 기간의 차이는 있지만 보통 10년에서 20년 정도로 이 기간이 (statutory Period) 주별로 제각기 정해져 있다(아리조나의 경우는 10년). 원래의 주인이 어느 순간 자신의 땅에 거주하면서 살고 있는 사람을 발견했거나, 허락없이 자신의 땅을 어떤 용도로 정기적으로 사용하고 있는 사람을 발견 했을 경우 이 사람을 내쫓는 소송을 걸었을때, 자신을 변호하고 오히려 그 땅의 주인이 자신이라는 역증명을 하고 싶을때, 역주 소유권을 사용한다. 만약 거주하고 있는 땅 명의에 어떤 문제가 있을 경우에는 (“color of title”) 그 땅에 허락없이 거주하거나 사용하고 있는 사람에게 그 땅의 소유권이 넘어갈 가능성이 훨씬 높아진다. 적어도 깨끗한 명의를 가지고 있는 땅보다는 어떤 형태의 문제가 있는 땅은 원래의 기간보다 더 짧은 기간 동안만 거주하면 거주자에게 소유권이 넘어 올수 있다. 역주 소유권 법이 적용되는 상황들 역주 소유권 법이 사용되는 가장 보편적인 경우는 거주자가 남의 소유 땅에 거주 하면서 오랜 시간 동안 관리하고 개발 하였을 경우이다. 이런 경우 땅 주인이 전혀 땅에 대한 신경을 쓰지 않아 오랜 기간동안 자신의 땅에 어떤 일들이 벌어지고 있는지 전혀 모르다가, 어떤 계기를 통해 누군가 내땅에 살고 있다는 것을 알게 되어 소송을 거는 경우이다. 그러나, 이미 정해진 기간이 넘고 여러가지 조건을 거주자가 만족시켜 거주자에게 땅의 소유권이 넘어 가는 경우이다. 두번째로 역주 소유권법이 사용되는 경우는 오랜 시간 동안 원래의 주인 땅을 허락없이 무의식적으로 침범하여 사용했을 경우, 그 부분에 대한 소유권을 사용자가 갖게 되는 경우이다. 예를 들면 집을 지었는데 옆 문 계단이 남의 땅을 침범한 경우에 그 부분은 자신의 소유가 아닌 옆집 주인의 땅이지만, 서로가 모르는 가운데 오랜 시간을 사용했을 경우, 결국 그 부분에 대한 소유권이 사용자에게 넘어 오게 되는 경우이다. 또 한가지 예는 내 땅에서 큰 도로로 나가려면 꼭 지나야 하는 부분이 있는데, 이 남의 땅을 아무런 제재나 허락없이 오랜 기간 동안 큰 도로로 나가는 방법으로 사용했을 경우, 그 부분에 대한 소유권이 사용자에게 역주하게 되는 경우이다. 또 한가지 역주 소유권 법이 유용하게 사용되는 경우는 법적인 주인이 없는, 즉 서류상으로 법적인 주인을 증명할 수 없을때, 그 땅에 오랜 기간동안 거주하면서 그 땅을 관리한 사람이 역주 소유권 법에 근거하여 소유권을 갖게 되는 경우이다. 만약 여러 사람들이 원래의 주인 허락 없이 땅을 사용했을 경우에는 가장 먼저 사용한 사람에게 첫 권리가 있다. 하지만 이 사람이 아무런 제재를 다음 사람에게 하지 않았을 경우에는 그 땅 소유권이 거주하거나 사용하는 모두에게 나뉘어 진다. 물론 역주 소유권 법이 요구하는 모든 조건들을 충족하였을 경우에 한해서다. |
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